一场外墙面使用权“争夺战”业主依法讨要外墙面使用权，商家不愿更改有“瑕疵”的购房合同

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　　购买商品房时，开发商在合同中约定了房屋外墙面使用权归自己，两名购房者对此提出质疑，被开发商要求退房。记者采访中，代表开发商接受采访的律师承认合同有“瑕疵”，但为了所有业主的利益，暂时不进行更改。

　　［市民反映］商家夺去外墙面使用权

　　开封市民李女士和崔女士向记者反映，２００８年１２月，她们交了定金，准备在金明广场北约４００米的东京银座购买三套小户型的房子。今年１月２１日，她们与银座置业有限公司签订了购房合同，每套交纳了２．５万元的首付款。“当时，售房人员未告知合同条款内容，只说是统一的格式，让我们尽管签字就行了。”

　　两天后，两人仔细看合同条款，发现在签订的购房合同中，第十七条第１、第２款规定“商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”。“房子位于车流量较大的解放大道，外墙面属于开发商，将来开发商竖广告牌影响采光咋办？”两人找到售楼人员，要求更改该条款。“销售人员当时说，向领导汇报，让我们等电话。”两人说，她们一直等到３月１８日，均未接到电话，反而收到开发商催办理按揭贷款手续的函。

　　李女士说，今年６月４日，她们再次找到银座置业有限公司一位杨姓负责人，该负责人表示，所有的房屋销售合同都是这样签订的，其他购房者都没有意见，如果两人有意见的话，可以退房。次日，两人接到了开发商要求解除合同、退款的函。

　　崔女士说，她们曾查阅了有关的法律条款，按照新实施的《物权法》，商品房的外墙面属于业主所有，就是想讨回自己应有的权利，没想到开发商却要退房。对此，她们十分不满。

　　［开发商解释］合同约定中确有“瑕疵”

　　昨日上午，记者来到了东京银座的售楼处。该楼盘紧挨金明广场，有一侧临近车流量较大的解放大道。工作人员称领导都不在，有什么事可以与他们的法律顾问谈。

　　约２０分钟后，记者见到了该公司的法律顾问王小顺，他说，李女士和崔女士的事由他代表公司处理。王小顺坦言，“合同中第十七条第１、第２款的规定确实是个瑕疵，不符合《物权法》，屋面和外墙面应该是全体业主的共有设施”，这一点是由于开发商和业主对有关法律理解不到位造成的，但不存在恶意。另一方面，规定外墙面属于开发商所有，客观上也有利于保护房屋外观，杜绝一些业主私自悬挂广告牌。“我的意见是，对这一瑕疵不再更改，将来小区成立业主委员会后，再进行更改，把房屋的屋面、外墙面等共有设施交给业主委员会管理。”王小顺说，合同中出现的这一“瑕疵”并不影响合同的整体约定，李、崔两人以此理由半年拒绝交纳房款的做法明显违反了合同，所以他们才提出解除合同。

　　［律师说法］外墙面应归业主所有

　　就此事，记者联系到了河南形象律师事务所主任王改法。王主任说，新的《物权法》中已经明确商品房的外墙面归全体业主共有，但在此之前开发商通常都约定归自己所有。“从法律上来讲，开发商这样的条款是和《物权法》相抵触的”，因此，不少开发商都已经将该条款修改过了。他同时表示，在目前具体的实施中，仅仅规定了屋面和外墙面归全体业主共有，但如何具体管理还是个难题，“不归开发商了，是不是各个业主都能自己挂广告，那样是否影响整体美观？都需要待相关细则出台后才能确定”。

　　王改法表示，开发商即使在合同中约定屋面和外墙面归属自己，也属无效合同。但该条款并不影响整个合同的成立，如果消费者拒绝付款，开发商可以解除合同，要求退房。

　　因为临路，商品房的外墙面也成为开发商和购房者争夺的一种资源。□记者尚杰实习生剧静宜文图 来源：大河网—大河报