业主不满物业服务拒交费，物业公司把业主告上法庭

郑州新物业条例难医“现实”病

　　■商报记者 张毅力

　　业主因不满物业服务、赶不走物业公司就拒交物业费，物业则认为业主难“伺候”，把业主告上法庭。昨天，郑州大地物业公司再次把二七区长江路江山书香名邸小区部分业主起诉到法院，郑州市二七区法院开庭审理了此案。

　　【事件】

　　物业公司再次状告业主

　　郑州市长江路江山书香名邸小区占地230亩，有40余幢居民楼，1600多套房子，是郑州西南的一个大型居住社区。

　　“这个小区是由河南省教育厅和郑州江山房地产开发公司联合开发的一个专为全省高校教师提供的经济适用房小区。”在小区内居住的杨老师说，所以又称为南高教小区。

　　“这已经是第二次起诉小区业主了，去年4月，大地物业公司以拖欠物业费为由，将小区内10名业主告上法庭。”小区业主、郑州航院的连教授说，其实有很大一部分业主拒交物业费，物业公司每次都起诉十来户，是因为这些业主经常找物业公司理论。

　　【原因】

　　业主拒交钱对抗物业公司

　　按理说，业主交物业费，物业公司为业主服务，实属天经地义，为什么会出现很多业主拒交物业费？

　　小区首期住房是2004年10月份交房，其余的是2005年交房，小区交付使用后，业主与物业公司的矛盾就一直不断。

　　业主们给出的理由是小区物业管理太混乱。“我们小区从首期交房开始到现在，业主汽车玻璃经常被砸碎，不断出现入室盗窃现象。经统计，仅电动车、自行车就丢了将近三百辆。”业主连教授说，居住在这里没有一点安全感，丢车和防盗成为居民最大的心病。

　　杨老师说，小区内路灯经常不亮、很多景观树和花草死了也不更新；物业公司用绳子在小区西门附近的公共场地上围个圈，业主每月交10元钱把电动车放在那儿就不丢，在小区内就容易丢。

　　【矛盾】

　　不交费物业公司不给房钥匙

　　其实，双方的矛盾还得从根源上说起，业主们说是物业公司强行向业主收取物业费，当初业主进来装修时，不交费物业公司就不给房钥匙。这也是业主搬进后拒交物业费的另外一个重要理由，可以说从业主入住时起双方就有了一个不愉快的结。

　　“每户业主在装修时除了要交300元及不等的垃圾清运费以外，还强行收取一年的物业费，不交费物业公司就不给房钥匙。”业主李先生说，按规定物业公司一次只能提前收取三个月的物业费。

　　【进展】

　　业委会赶不走物业公司

　　既然业主不喜欢物业公司，当然可以再换一家。不过，业主们反映，最让他们憋气的是小区的业主委员会赶不走物业公司。

　　2007年4月，小区新成立不久的业主委员会开始代表业主行使职权，准备再招标一家物业公司来管理小区。

　　2007年7月20日，小区内贴出落款为“业主大会常务委员会”的通知，要求大地物业在一个月内撤离小区；8月21日，又张贴倡议书，号召业主拒交物业费。9月25日，又一则通知贴出，要求大地物业撤离，落款为“两代会常务委员会”。

　　可是，快到限定日期时，大地物业公司突然告诉业主委员会，说小区成立的业主委员会没在房管部门备案，不合法，没权力让物业公司搬走。

　　“筹备了几个月成立的业主委员会成了黑户，能不让人生气吗？”杨老师说，既然赶不走物业公司，管理又混乱，居民就以拒交物业费来对抗物业公司。

　　【物业公司】

　　起诉业主是迫不得已

　　郑州大地物业服务有限责任公司经理王梦君说，他们再次起诉不交物业费的业主也是迫不得已，谁都不想激化矛盾，在多次催要无果的情况下，只得采取这种极端的方式。

　　他认为，业主不交物业费用的原因是，小区自2004年10月份居民入住以来，发生过电动车、自行车丢失的案件，业主把责任归罪于物业公司看管不严。

　　“我们小区位于长江路上，属于城乡接合部，治安本来就不好。”王梦君说，物业公司员工曾张贴过多张告示，告知居民注意保管好自己的财务。并采取了给电动车发放出入牌的方式，但该措施运行了8个月后夭折。

　　“我们公司是物业三级资质，可以接管20万平方米的住宅小区和非住宅房屋。” 王梦君说，居民质疑大地公司不具备资质也是无理的，因为江山书香名邸小区只有不到20万平方米的住宅面积。

　　【房管局】

　　业委会程序违法

　　郑州市二七区房管局物业科工作人员董默然介绍，他清楚这个小区的事情，还为此去过两次。他说，小区无论是绿化还是楼间距都是很好的社区，但很可惜被大地物业公司给搞坏了，根据他们暗访调查，发现该公司的服务根本达不到相应水平。

　　至于业主反映强烈的业委会难产之事，他说，当时业委会成立大会投票时，赞成业委会成立的选民票数不到实际投票选民数的2/3，按照当时的物业管理条例，此次投票是不算数的，但依据是哪一条，他说“不知道”。

　　“但我们不会坐视不管。”董默然说，按照新的物业管理条例，半数选民投赞成票同意，小区就可以成立业主委员会，他们正协调长江路办事处，尽早帮助该小区成立业委会。

　　【反思】

　　新规无法解决“五难题”

　　事实上，南高教小区的情况在郑州市的小区中很有代表性，由于物业公司提供的服务和收取费用的标准有争议，不少业主以不交物业费来对抗，也因此导致物业公司经营困难并且降低服务质量，双方矛盾越来越深，于是经常出现业主被打、小区停水停电催交物业费、居民垃圾堵门抗议物业、物业公司把业主告上法庭等，由此形成恶性循环。

　　今年3月1日，《郑州市物业管理条例》正式实施。《条例》对于小区经常遇到的物业管理问题都有了详细的规定。但是，《条例》新规定仍然无法解决一些现实问题。

　　南高教小区业主与物业公司的对抗暴露出小区的五大难题：业主委员会成立难、物业公司资质级别与收费标准统一难、物业服务不到位罢免难、绿地被毁追责难、经营收入归业主难。

　　而这些问题，也曾经困绕着不少小区，最典型的是郑州北区的中方园小区。

　　在今年的郑州市“两会”上，郑州市经三路宏都花园、明鸿新城等小区业主，在人代会博客上向人大代表反映，他们也遭遇了同样的问题。

　　另外，业主与物业公司发生矛盾找谁管、业主委员会经费业主掏等问题，也是新《条例》难以解决的。

来源：大河网-河南商报