公共住宅开发“郑州模式”争议中前行

房管局称郑州“红顶地产商”为百姓谋利

    新春伊始，由政府组建的郑州公共住宅建设投资有限公司在争议中前行——总建筑面积27.4万平方米的两个保障性住房项目，开始开工建设。据称，预计到2009年,这两个项目可提供2570套经济适用房和廉租房给符合条件的住房困难家庭。

    红头文件成立房地产公司

    2007年7月30日，郑州市政府下发了《关于成立郑州公共住宅建设投资有限公司的通知》，决定由市房管局注册成立国有独资企业—郑州公共住宅建设投资有限公司（以下简称郑州住宅建投公司）。

    《通知》规定，郑州住宅建投公司将主要承担政府保障性住房建设责任，经营范围包括：经济适用住房、廉租住房、周转住房和农民工公寓的投资建设；社区危房、旧城改造及老旧住宅小区配套和改造投资建设；组织对市区问题楼盘进行托管处置；公共住宅建设项目的投融资业务及市政府批准的其他业务。

    据了解，该公司的业务主管部门郑州市房管局，将利用廉租住房保障资金5000万元作为公司的先期注册资金。然后，通过原属市房管局的另两个国有房地产开发公司的国有股权和资产划入，使新成立的郑州住宅建投公司的注册资本达1亿元人民币。

    11月17日，郑州住宅建投公司面向社会公开选拔总经理，这标志着该公司已经进入实质性运作阶段。据了解，该公司将完全按照市场化运作，除了董事长由市委组织部任命外，总经理以下人员全部实行聘任，初步决定设立投融资管理部、开发管理部、工程管理部、计财部、综合部五大部门。

    郑州市房管局局长王广国在接受媒体采访时介绍说，郑州住宅建投公司成立后，不参与商品房的开发和建设，但将在一到两年内，逐步垄断全市经济适用房、廉租房项目市场，其他开发企业将不能涉及这方面业务。这种模式在全国尚属首家，被人们称为“郑州模式”。

    这种形式组建的房地产公司，被有关人士称为“红顶地产商”。许多人对该公司在政府这个靠山下能否真正实现设计职能提出了质疑和担心。

    政府：新公司要为百姓谋利

    据郑州市房管局公布的数据，自1995年安居工程实施以来，郑州市政府共下达经济适用房建设计划1016.45万平方米，但截至目前，实现开工建设的只有623.59万平方米，占任务总量的61％,其中竣工项目有491.44万平方米，还不足任务总量的一半。

    郑州市房管局局长王广国说，在郑州，经济适用房是块“肉”，很多企业愿意做，虽然利润低，但没有销售压力，资金周转快，拿地也有好处。但一些房地产开发商囤积土地，变相倒卖经济适用房计划，致使经济适用房建设很不理想，许多指标落不了地。据统计，郑州市至少有15％的经济适用房建设项目尚未开工。

    与经济适用房不同的是，廉租房、周转住房、农民工公寓的开发建设却少人问津。据统计，自从2001年郑州市启动廉租房工作以来，全市共有2574户困难市民享受到了廉租房政策，其中市区内仅有2003户，远远低于周边省会城市水平。而截至目前，郑州市还没有周转住房和农民工公寓。

    “只吃肉不啃骨头是不行的！”王广国表示，从去年开始，郑州市政府就把经济适用房和廉租房建设捆绑到了一起。虽然政府不断向房地产开发商抛出各项优惠措施，但仍鲜有人愿意来啃这块“少肉的骨头”。

    “就算有开发商肯来，建好的楼盘要么户型布局设计不合理，要么地段偏远，配套设施不齐全，到最后还是无法满足中低收入市民的需求。与其如此，不如由政府投资，完全交给一个市场化运作的公司来做，更能保障市民得到实惠。”

    王广国说，房子的问题关系国计民生，纯市场行为不完善的地方，政府就要进行完善和补充，做市场不愿意做的事。

    郑州市房管局公布的数据显示，2007年5月，郑州商品房销售均价较4月份上涨305元，达到3573元／平方米，涨幅创当年新高。2007年8月，郑州二手房销售价格同比上涨10％，涨幅在全国70个大中城市中名列第三，仅次于深圳和北京。

    王广国说，房价上涨过快，导致群众根本无力购买自己需要的住房。政府希望通过参与建设，不仅为百姓提供保障性住房，更希望给群众一个信号，降低购买心理预期，达到降低房价的目的。

    “除此之外，由于市场定位不准、经营管理混乱、建设手续不全等原因，郑州市出现了19个烂尾楼盘。”王广国说，如果放着不管，群众频繁上访，影响社会稳定；但托管盘活烂尾楼，也不是一般开发商可以干的，利润低于15％可能就没有开发商愿意来干。但郑州住宅建投公司有政府的信誉，融资方面有优势，哪怕只有5％利润的项目也一定干。

    老百姓的期待

    在郑州某公司当会计的王娟，和男朋友恋爱已两年多，两人月工资近5000元，在郑州属于中等收入水平，因为买不起房子，二人一直未把结婚列入日程。

    “现在住房贷款不断加息，贷款买房还贷压力会越来越大，结婚后还要考虑养孩子，买商品房简直不敢想象，经济适用房还要摇号，简直跟买彩票中奖一样，太难了。”王娟说，现在政府成立公司，如果能减去房地产开发商赚取的高额利润，面对中低收入的百姓多建些经济适用房，应该能让我们得到实惠。

    河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰认为，住宅不是完全的、纯粹的商品，一部分是卖给富人的纯商业化商品住宅，另一部分就是针对中低收入人群的保障性公共住宅，而后者本来就应该由政府承担。郑州市政府组建住宅建投公司，恰恰体现了政府已经找到了具体的“抓手”来承担这个责任。所以，“红顶地产商”的出现值得肯定，是一种有益的尝试。

    “但是，这个公司和一些国有公司都存在同一个问题，就是产权不清，权责不明，公司架构不健全。所以，要么效率低下根本无法解决实际问题，要么拖垮政府。如何加强监管，使公司运作更加透明，是政府应该思考的问题。”李晓峰说。

    据了解，目前已经开工的两个项目总投资为3．8亿元，由郑州市政府全额财政投资，所有住房户型全部控制在90平方米以下。除此之外，该公司在2008年上半年还将计划开工建设两个经济适用房项目，总占地约为180亩。

    正如此前人们所争议的，“问题的关键不在于谁来盖房子，而是盖什么性质的房子”。伴随着这家“红顶地产商”前行的脚步，这种争议仍在进行。“郑州模式”究竟会给郑州的普通老百姓和房地产市场带来什么？可能还需要实践本身来回答。

    本报郑州2月20日电 本报记者 韩俊杰 通讯员 王晓凡 来源：中国青年报