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透过当家人田明的思想了解朗诗的转型

来源:未知 作者:df888 人气: 发布时间:2018-04-16
摘要:当前国家严控房地产市场,力拨市场向良性轨道上发展,这样的形势下许多房企的日子不好过,该怎样适应时代发展而实现成功转型? 田明习惯在登山、骑行时思考一些战略,不同于万科的自下而上,田明自上而下的决定影响着朗诗的走向,这种管控方式和企业规模大小

当前国家严控房地产市场,力拨市场向良性轨道上发展,这样的形势下许多房企的日子不好过,该怎样适应时代发展而实现成功转型?

透过当家人田明的思想了解朗诗的转型

田明习惯在登山、骑行时思考一些战略,不同于万科的自下而上,田明自上而下的决定影响着朗诗的走向,这种管控方式和企业规模大小有关。

这也就是说,了解朗诗,要先去了解田明。而在房地产转型的浪潮中,朗诗的转型方式属于独辟蹊径的那一类:为传统地产开发业务加上特色,同时把运营服务能力变现。朗诗2017年的全年业绩报告显示,朗诗签约销售额为人民币320.53亿元,增长13%;其中非朗诗权益销售203亿,获得开发服务收入7.5亿,增长21%;实现开发服务利润3.1亿,增长14%;集团实现核心净利润9.3亿,增长132%。

2017年,地产业务中非朗诗权益销售的203亿为朗诗带来了可观的利润增长。按照朗诗的模式,这部分利润大多由朗诗的运营服务团队赚得。

朗诗的收入一大半是源于服务、运营能力,区别于绿城的代建业务,这也是田明坚定并自以为傲的商业模式:通过资产轻型化,凸出运营服务能力。这个模式优点是不买地、不用投钱、回报周期短、现金流充足。挑战在于需要非常优秀的服务能力,需要长期的经验积累和过硬的技术。

田明曾不止一次对和讯房产说道,“我是一个理想主义者”这个自我定义会让你理解他对运营服务和绿色建筑的执念,田明的自我定义还有下半句,“但是我是务实的,现实的理想主义者,对未来展望的时候,我会特别理想主义,但是在操作的时候,我又特别务实”。

风险把控:“不硬闯”

“把控风险”是田明的一大原则,尤其在当下四面楚歌的房地产市场。

田明爱好登山,有一次是登四姑娘山二峰,是一次团队登山,在快要登顶的时候,田明要求下撤,登山教练鼓励道,“马上登顶了,再坚持一会就到了!”田明还是选择了下撤,没有选择登顶,“那一次我的体能状态和精神状态都不是很好,在5000公尺的地方,心跳过快,感觉不好就不要硬闯,这是风险控制。”第二次田明自己去,五个半小时登顶,中途没有休息。

田明一直在对朗诗的发展把控风险。“朗诗从来不拿高价地。在小股操盘中,我们的股权比例也是控制在30%以下。如果比土储、比货值,我们肯定是不如以规模著称的企业,登陆资本市场以来我们也没有融过资,一直是靠本事吃饭,而不是靠资本”。

年报显示,2017年朗诗新增34个项目,新进入北京、重庆、西安、济南等14个城市,新增可售面积340万平方米,可售货值537亿元,其中,非朗诗权益货值396亿元,新增开发服务合同14亿元;新增项目中9成是通过收并购、参股及委托开发等多种方式获得。小股操盘已经逐渐成了朗诗在地产业务方面的主要模式之一。

2014年底,朗诗提出资产轻型化。随后,朗诗在操盘项目中所占股份比例逐年下降。2015年,朗诗在所有项目中的股东权益大概占到70%,2016年减少至40%,预计今年这一数字会降至30%。

“我减到30%就不减了,有股权的部分我有投资回报,没有股权的部分有轻资产收入。”田明很清楚朗诗的方向,“对有些公司来说,非权益额是金额统计,对我们来说,是盈利方式。开发服务费、产品整合费、溢价分成费,这些都是我的操盘费。所以说,我有权益的部分,我有投资回报,没有权益的部分我有操盘费。”

下半年市场不好过!朗诗机会来临

一把好牌和烂牌赢钱的关键在于打牌人的技术,田明是一个善于把控风险的人,他觉得市场上冲千亿的企业风险太大,一有风吹草动便可能随时垮掉。

整个房地产行业都在变。强者恒强、土地和市场空间骤减、政策穷追猛打、金融的达摩克利斯之剑……这些成了房地产下半场的关键词。田明认为,房地产的“黄金时代”已经远去,市场会变得越来越困难。但是,但是巨头房企越来越多,2017年的销售额甚至已破5000亿,市场的压力并没有完全显露,风险在哪?机会在哪?这成了一个见仁见智的问题。

朗诗对运营服务能力的坚持实践,取决于田明及其团队认为,传统开发业务的发展已经到了天花板。而在传统房地产市场变得愈发艰难的时候,朗诗的能力也就愈发地体现出价值。这和绿城曹舟南“兵临城下的机会”相似。

对于田明来说,风险来源两方面,一是金融风险,二是政策和其推出时间。“2018年不仅是一个小年,还是一个困难之年,三季度,四季度会越来越明显,最主要的原因是两个因素,一个是钱越来越紧,货币政策整体而言在去杠杆。钱紧的话,会发生一系列现象,对开发商而言,现金流、资金链就绷不住了,企业没有钱买地,只能变卖项目,购房者从银行拿贷款的成本也会高。所以,各个环节上都会体现出来,钱紧会影响房地产的繁荣,而且这个趋势不可改变。”

田明所说的资金链问题是目前大部分房企灭亡的主要原因。金融风险是2017年年底以来,业内极其关注的问题。风险致使金融严监管,开发商必须寻求更多的融资渠道。目前,大多数开发商尤其是民营企业只能以飞蛾扑火的方式以高成本融资。

朗诗绿色集团执行董事兼联席总裁申乐莹此前表示,朗诗未来不会用纯债务融资的方式。目前,朗诗的资金来源主要还是项目层面的开发贷款,大约占比35%;同时,正在大力开发信用融资,做公司层面的信用债。而且,朗诗还可以利用非房地产平台,申报国家鼓励的ABS门类。

截止2017年12月31日,朗诗净负债率由上年102%降至49%;加权平均融资成本由上年8%降至7.4%。在这一方面,相比较那些规模房企来说,朗诗处在了一个更加安全的位置。

关于政策和政策推出时间,田明表示,“政府在考虑一个更大的金融风险问题,钱发的太多了,中国流通的人民币等于美元和欧元之和,而我们的经济体还不如美元区和欧元区,所以这个大形势一定是“收”,这个是长期趋势。第二个是行政调控会超调,政策通常会等到很冷的时候再推出去,不可能超前预判,决策机制也让他不敢超前预判,等到冲临界点的时候,再叫停,这个时候肯定是冲下去了,所以一方面是调控,哪怕是市场不好了,也还在调控,在限价、限售各种限。其实这样是没有必要的,例如合肥,房子卖不动了,却还在限价。所以政府部门调控政策的推出一定滞后于形势。

朗诗在加速

目前,朗诗属于百亿企业,田明曾公开表示,朗诗的价值需要新的评估标准。实际上,不管是地产开发,还是运营服务,朗诗的成绩都不错,各项业务也在顺利地加速发展。但是,“理想主义者”田明会满足于现状吗?他也想做大规模,只是风险对他形成了掣肘,但这并不代表他没有其他方式去突围。

一个迹象是,田明在给今年的骑行增加难度,“今年是骑行川藏线,这是我的个人项目,骑自行车的人,都梦想骑一次川藏线,挺难的。”川藏线,历史上是茶马古道,一条世界上地势最高、路况最为险峻的交通驿道。这和田明此前台湾的环岛骑行差别巨大。

朗诗在加速。今年,田明给长租公寓定的目标是五万间,而朗诗2017年才正式开始长租公寓的业务,数量为1.5万间。

田明在之前的香港业绩会上表示,长租公寓方面,今年再做3.5万间,达到5万间,明年是要到10万间,我们之所以定这样的目标是考虑到我们想成为全国最优秀的集中式长租公寓之一。朗诗想进入前三甲,没有一定的规模,将来在并购战就没有这个高度和优势,所以我们是有规模的。

当和讯房产问到行业竞争的时候,田明毫无迟疑地回答到,“竞争对手多,但我们不怕他啊!朗诗拥有整套的运营能力和营销能力,极有可能这些对手还会将项目委托给我们去管理”。

朗诗的优势是不拿地做长租公寓,只做二房东,只有一种情况,田明会用基金买入,田明表示,“地产金融、长租公寓、旧楼改造都有关系,我们和几个金融机构成立了几个基金。城市里很多资产是属于低效资产,闲置,不赚钱,我们觉得地段适合做长租公寓的话,可以把它租进来,资产的回报率提高,如果是这样的话,我就提前买下,做长租公寓,租金回报率提高后,我就打包卖出去,这样就赚钱了,等于做了两笔生意,长租公寓做了运营服务的生意,绿色金融做了融投管退的生意。”

申乐莹曾表示,朗诗拥有可靠的战略合作伙伴。据悉,朗诗年内与平安不动产、信达投资、中融信托、中信资本成立了不同业务的四个基金和联合投资平台,年末存量资产管理规模达人民币60亿元。

在养老方面,朗诗的目标是做中国最优秀的养老服务机构,没有之一。据悉,朗诗的在养老业务上的现金流也表现不错,甚至比长租公寓要好。

二房东和基金配合的方式,使得长租公寓、养老行业痛点成为了朗诗的优势。在这一方面,传统的评估标准一定程度山不再适合朗诗。

狭路相逢勇者胜,田明在养老和长租公寓的布局加速。田明此前也曾对和讯房产表示,长租公寓的明天将血流成河。现在看来,这一天并不远。

养老和长租公寓,再加上固有的绿色地产,这是田明足以把控风险的左膀右臂。在采访末尾,田明着急从杭州赶回上海,因为次日,他需要飞往香港准备2017年的全年业绩发布会。这次采访,从早上的九点开始,一直到下午的五点。田明的表达欲一直很满,他像是对和讯房产说,也像是对自己说,“你要有梦想啊!要相信人们对绿色地产是越来越喜欢。得要有这个信念”。

朗诗成功实现了转型,在市场上游刃有余。调控下的房产市场如果想挣得一席之地,需要当家人善于思考,有长远的眼光和开阔的胸襟。

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